前几天给一家房地产公司做微营销的内训，结束后，公司分管HR的副总很为鼓动，他当场表达了他对微营销的看法：以前房地产企业总在谈全员营销，只是停留在口号上而已。现在在微营销的时代，全员营销才有了真正的可

1、 公司每个楼盘项目必须有微博和微信公众账号。

2、 每个员工必须开通微博和微信，对公司楼盘项目所发的微博、微信公众账号的内容，每天必须选择一条进行转发和评论，分别发到微博和微信的朋友圈。考核的指标分为转发、评论的质量以及被二次转发的数量。

3、 每个月评出6名微营销之星，分别给予一个3000每月必须引导前来看盘的客户关注楼盘的微信公众账号，引导客户就楼盘发微博和朋友圈。每月数量要求20人次以上，客户发完微博、朋友圈以后可以**小**，销售代表必须转发出客户的微博作为考核依据。每月超出20条后，给予销售代表100元/条的奖励。

5、 销售人员必须要询问客户是否有微博和微信，如果有，必须关注，争取互粉。并将客户微信、微博与手机号一起，提交公司备份。

6、 每个楼盘项目所有的宣传物料上，必须印有微博和微信公众账号的信息。

7、 公司各个楼盘微博和微信公众账号，每周要互相推荐一下其他的楼盘。

我觉得从工具应用的层面，这7条微营销措施，已经足够了。一家房地产公司，如果

购房者类型

购房者特征

微营销关注力

青年升级型

以青年之家为主，单身由于家庭的裂变而引起的自然升级，喜欢潮流产品、注重交通

几乎全部使用

青年栖居型

以青年家庭为主，郊区工作，来往不便，对目前的居住环境不满，希望在附近购置一套住宅用于自己居住，减少交通成本

几乎全部使用

老年改善型

以老年家庭为主，现有居所年代较早，希望晚年实现居所的更

A、微博的装修

不要忽视这个问题，当客户用电脑看你的微博的时候，一定要结合自己楼盘的风格，装饰好自己的微博，并在微博上，就通过二维码引导客户来关注微信公众账号。

B、内容的建设

微博的内容很重要，不要发一些无谓的早安晚安、心灵鸡汤，而是一定要发与客户相关的、客户感兴趣的内容，让客户感受到你们的用心。

C、客户服务

利用微博的搜索功不要迷信工具

两年前，我们做了拉风“原来wap很流行，现在退潮了；现在app很流行，但是也会有退潮的**，你那个时候怎么办？”我当时的回答就很明确：“wap也好，app也好，都不是企业真正需要的，企业需要的是怎么去实现他的企业目标，而不是这些工具，工具总会有淘汰和迭代，我们的目标就是运用*你的目的是从中关村到***，原来，你可以走路去，或者是坐公交，现在，有人告诉你，出了一个小轿车，可以让你更快捷更舒适的到达***。于是你也去买了一辆，但是，等你买回来以后，你才发现，光有车子是不够的，你还需要有个司机帮你开车，不然你会撞到树；你还需要有个向导帮你带路，不然你会开到北京西站去。微博、微信、app就是那辆小轿车，你不是简单的买回来，而是要学会使用，通过正确的使用，来达成自己的目的。

换一种理解思路，你的目的是把肚子吃饱，以前，你是用筷子的，并且，在多年的市场打拼中，练就了一身绝技，都可以用筷子夹起豆腐了。这个时候，有人告诉你，产业升级了，以前大家用筷子，现在都改用刀叉了，用刀叉不仅可以又快又猛的吃饱肚子，还可以泡到妞。于是要你放弃了你在传统行业中练就的绝技，改用刀叉。这个时候，你会面临两个巨大的成本，一是机会成本，你要放弃筷子，而去使用刀叉；二是学习成本，原来的筷子你很擅长，现在要去学习一个全不要迷信他人

《红楼梦》里面有这样一个段子：林黛玉教香菱写诗，把陆游的诗集给她看，香菱看了以后，大为赞叹：文采是多么的飞扬、词汇是多么的“别陷入到他的格局，一旦你陷进去了，就再也学不会了”。

现在不要迷信专家

*近遇到一些所谓的“微营销专家“，才接触微信微博一个月，自己刚会玩，就四处讲课，传播“微营销”，真的是十分搞笑。其实微营销，是由两个层面构成的，一是营销，二是技术，营销为魂，技术为体。有些“专家“授课，就是告诉你怎么在微信官方后台上做一个自动答复、怎么和陌生人打招呼，然后包装出来一个“微营销降龙十八掌”之类的概念，忽悠没商量。

“微营销“是刚刚出来的概念，所谓的专家，*多就是他比你早走半步。真正你可以信赖的专家，必须具备三个要素，一是营销出身，做过多年的市场营销的工作，微营销的本质，还是营销，而不是其他；二是了解移动互联，不单单是了解微信微博app这样的产品，更要了解整个行业的历史、发展和趋势；三是了解房地产行业的历史、发展和趋势。这样才用心

任何事情，特别是营销，一定是用心才落差产生关注

移动互联总归算个高讲人话，接地气

微博微信，如果冠上“官方“，是典型的自我中心意识，自己认为自己官方了，但是一官方，就离客户远了。

从内容上，不光需要不打官腔，不说天气预报之类的话，更有及时回复，甚至必要的时候，还要说些有情绪的话，让受众觉得他面对的，是一个有血有肉有情感的对象，这样，才用兴奋点引导功“艳遇“。

我们在为某蛋糕店做app的时候，就充分抓住一个兴奋点。蛋糕店其实是个非常同质化竞争的行业，蛋糕在口感、价格，甚至店面装修上，都非常同质化。所以消费者在选择的时候，往往是方便原则：哪家蛋糕店近、或者顺路，就买哪家的。蛋糕的基本功，而一定是和自己的朋友、家人或者同学一起吃。我们就设计了一个营销的活动，凡是利用手机端下单，达到200元以上的，我们就安排一个身穿比基尼的**，将蛋糕送到指定的酒吧或者KTV，（当然，对于要求送到家里或者酒店这样的客户，显然是办不到的）。结果，可想而知，客户收到蛋糕的**件事，就是拿出手机拍照，然后发布到自己的微博微信上，帮蛋糕店免费做宣传。

注意五：先做内容，再做传播

我们有些客户，听说微博微信app有用，热血沸腾，就立即创办，再做一个活动，寻求大V转发，或者找自己的朋友转发。其实这种做法是很失败的，转发了收获不到任何有价值有意义的回报。所以在做“微营销“的时候，一定要注意，先做内容，再做传播。

这里内容，有两个方面的含义，一是整个微博或者微信的历史内容。用户被大V或者朋友引导到了你的微博上，如果发现你的微博上都是广告，而没有营养，他会骂一声，就迅速的把你关闭，所以你要更多关注在自己微博内容的建设上，要有规划，有步骤，我们在为客户设计微博的时候，一定是会分析他的客户，他的客户希望看到什么，我们先期营造好这个氛围，将内容做得丰富，然后，再做推广，这样才会达到预期的效果。

**个含义，是文案上的创意。我们有个客户，是淘宝店卖lee牌牛仔裤的，3月20日，想做一个促销活动，于是，就这样写了一段文案：“lee牌牛仔裤限时促销，专柜价799，现价299，**三天，预购请猛拍……“再留一个淘宝地址完事。我们对这个文案进行分析，没有多少转化的引导，纯粹靠价格做诱导，很没有设计。于是，我们在此基础上，做了”还有10天，就是张国荣十周年的忌日了，哥哥生前不光风做“微营销“全案还是个案

有人会纠结在是将微博、微信、app全上，还是只做其中一个。我们认为，这要看你所属的行业和客户采购的习惯来定。我们有个做**品的客户，起初只用微博，商品往微博上一发，然后客服等着做咨询回复，然后再引导到淘宝店购买。但是不久，就发现竞争对手也上他的微博，并且与其中的评论者私信：“他卖给你的lv的包包贵了，我在他的价格上打8折就可以卖给你。“，把客户抢去了不说，还搞得名声不大好。起初很恼火，干脆关闭了评论和转发功自己做微营销，还是交给专业公司来做

首先，我们认为，用户自己做，是*好的选择。因为微博微信app毕竟只是一个工具，掌握了这个工具，*好是自己运营。就像开车，自己*清楚自己要去哪里，所以方向盘*好在自己手上。

但是，这个里面，*关键的，就是掌握工具，如何运用好工具，如何将工具的作用发挥得更大，还是需要专业团队的支持的。因此，我们也建议，在自己精力不够，或者对工具的理解不够的情况下，小公司以外包的形式，大公司以外聘顾问的形式，与专业的微营销公司合作，共同将企业的微营销做好，实现企业的增量发展。

注意八：我前面所说的，都是错的

（首先，请原谅我抄袭张小龙，这句话是他先说的）企业做自己的微营销，一定是找准自己合适的工具和方式，没有*好的产品，只有合适自己的。所以，请大家忘记上面我所说的一切。禅宗有云：得月忘指。我用手指一指：“你看，月亮在那里！“你看到了月亮就行了，不要在乎，我是用食指还是中指去指的。

作者介绍：余丹博士